행복주택 입주 자격은 대학생·청년·신혼부부 계층마다 소득 기준, 자산 한도, 최대 거주 기간이 모두 다르다. 같은 행복주택이라도 본인이 어떤 계층에 해당하느냐에 따라 총자산 한도가 1억 400만 원에서 3억 3,700만 원까지 차이가 나며, 임대료 시세 비율도 68%에서 80%까지 달라진다. 이 글에서는 2025년도 적용 기준을 바탕으로 3개 계층의 자격 조건을 동일 항목 기준으로 비교하고, 최근 변경된 거주기간 연장과 재청약 제한 폐지 내용까지 다룬다.
행복주택 입주 자격, 계층별 핵심 조건 3가지 비교
행복주택은 국가 재정과 주택도시기금을 지원받아 대학교·직장 인근 또는 대중교통이 편리한 곳에 건설되는 공공임대주택이다. 전용면적 60㎡ 이하로 공급되며, 임대 의무기간은 20년이다. 전체 공급 물량의 약 80%가 대학생·청년·신혼부부 등 젊은 계층에 배정된다.
모든 계층에 공통적으로 적용되는 기본 요건은 무주택 조건이다. 대학생과 청년은 본인이 무주택자여야 하고, 신혼부부는 세대구성원 전원이 주택을 소유하지 않아야 한다. 여기서 ‘무주택세대구성원’이란 신청자 본인, 배우자, 동일 주민등록표에 등재된 직계존비속을 모두 포함하는 개념이다.
계층별로 크게 다른 3가지 항목은 소득 기준, 총자산 한도, 자동차 보유 기준이다. 아래 표에서 이 세 가지를 한눈에 비교할 수 있다.
| 비교 항목 | 대학생 | 청년 | 신혼부부 |
|---|---|---|---|
| 연령 조건 | 제한 없음 (재학·입복학 예정) | 만 19~39세 | 혼인 7년 이내 또는 만 6세 이하 자녀 |
| 혼인 여부 | 미혼만 가능 | 미혼만 가능 | 기혼 (예비신혼 포함) |
| 소득 기준 | 본인+부모 합산 100% 이하 | 해당 세대 100% 이하 | 해당 세대 100% (맞벌이 120%) |
| 총자산 한도 | 1억 400만 원 | 2억 5,400만 원 | 3억 3,700만 원 |
| 자동차 기준 | 소유 불가 | 4,563만 원 이하 | 4,563만 원 이하 |
| 최대 거주 기간 | 10년 | 10년 | 10년 (자녀 시 14년) |
위 표에서 확인할 수 있듯이, 대학생 계층은 자산 한도가 가장 낮고 자동차를 아예 소유할 수 없다. 반면 신혼부부는 총자산 3억 3,700만 원까지 허용되며, 맞벌이일 경우 소득 기준이 120%까지 완화된다. 청년 계층은 그 중간에 위치한다.
대학생·청년·신혼부부 소득 기준과 자산 한도
행복주택의 소득 기준은 전년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득을 기준으로 산정된다. 쉽게 말해, 통계청이 매년 발표하는 도시 근로자 가구의 평균 월급을 기준선으로 삼는 것이다. 2025년도 적용 기준으로 1인 가구 100%는 약 360만 원, 3인 가구 100%는 약 763만 원이다.
대학생 계층은 본인 소득뿐만 아니라 부모의 소득까지 합산해 심사한다는 점이 특징이다. 부모와 본인의 월평균 소득 합계가 가구원수별 100% 이하여야 한다. 취업준비생도 대학생 계층에 포함되는데, 대학 또는 고등학교를 졸업하거나 중퇴한 지 2년 이내여야 한다.
청년 계층은 만 19세 이상 39세 이하 미혼 무주택자가 대상이며, 해당 세대의 월평균 소득 합계가 100% 이하면 된다. 사회초년생도 청년 계층에 포함되며, 소득이 있는 업무에 종사한 기간이 총 5년 이내인 사람이 해당된다.
신혼부부 계층은 부부 합산 소득이 100% 이하여야 하지만, 부부 모두 근로·사업소득이 있는 맞벌이 가구는 120%까지 허용된다. 1인 가구 기준으로 환산하면 약 432만 원(120%)까지 가능하고, 3인 가구 기준으로는 약 915만 원까지 충족할 수 있다. 예비신혼부부도 입주 전까지 혼인사실을 증명하면 동일한 자격으로 신청 가능하다.
| 구분 | 소득 기준 (월평균) | 총자산 한도 | 자동차가액 |
|---|---|---|---|
| 대학생 (1인 기준) | 본인+부모 합산 약 360만 원 이하 (100%) | 1억 400만 원 | 소유 불가 |
| 청년 (1인 기준) | 해당 세대 약 360만 원 이하 (100%) | 2억 5,400만 원 | 4,563만 원 이하 |
| 신혼부부 (3인 기준, 외벌이) | 부부 합산 약 763만 원 이하 (100%) | 3억 3,700만 원 | 4,563만 원 이하 |
| 신혼부부 (3인 기준, 맞벌이) | 부부 합산 약 915만 원 이하 (120%) | 3억 3,700만 원 | 4,563만 원 이하 |
| 한부모가족 | 해당 세대 약 763만 원 이하 (100%) | 3억 3,700만 원 | 4,563만 원 이하 |
자산 심사에서 ‘총자산’이란 부동산(공시지가 기준), 자동차, 금융자산(예적금·주식·보험 해약금 등), 기타자산(임차보증금·회원권 등)을 합산한 금액에서 부채를 차감한 값이다. 금융자산 중 요구불예금은 최근 3개월 평균 잔액으로 산정하고, 저축성예금은 잔액 기준으로 계산된다.
계층별 임대료 비율과 최대 거주 기간 차이
행복주택의 임대 조건은 주변 시세의 60~80% 수준에서 계층별로 차등 적용된다. 대학생은 시세의 약 68%, 사회초년생(청년 중 소득이 있는 경우)은 72%, 신혼부부와 산업단지 근로자는 80%가 기준이다. 취약계층은 시세의 60%로 가장 낮다.
예를 들어, 서울 기준 주변 전월세 시세가 보증금 5,000만 원에 월세 50만 원인 단지라면, 대학생은 보증금 약 3,400만 원에 월세 약 34만 원 수준으로 입주할 수 있다. 신혼부부는 보증금 약 4,000만 원에 월세 약 40만 원 수준이 된다. 실제 금액은 단지별 공고문에서 확인해야 하지만, 계층 간 임대료 차이가 상당하다는 점을 인식할 필요가 있다.
최대 거주 기간도 계층별로 다르다. 2024년 공공주택 특별법 시행규칙 개정으로 대학생·청년은 기존 6년에서 최대 10년으로 연장되었다. 신혼부부는 무자녀 시 10년, 자녀가 1명 이상이면 최대 14년까지 거주할 수 있다. 고령자와 주거급여수급자는 최대 20년이다. 계약은 2년 단위로 체결하며, 재계약 시 입주자격을 다시 확인한다.
2025년 기준 달라진 행복주택 제도 변경 사항
최근 몇 년간 행복주택 제도에 여러 변화가 있었다. 가장 큰 변화는 거주 기간 연장이다. 기존에는 대학생·청년 최대 6년, 무자녀 신혼부부 6년이었으나, 규제 유예 및 시행규칙 개정을 거쳐 대학생·청년은 10년, 무자녀 신혼부부도 10년, 자녀가 있는 신혼부부는 14년까지 늘어났다.
재청약 제한도 폐지되었다. 이전에는 동일 계층으로 다른 행복주택에 다시 입주하는 것이 원칙적으로 제한되었으나, 이제는 세대원 수 증감, 직장 변경 등 사유 없이도 재청약이 가능하다. 또한 세대구성원 수에 따른 면적 기준도 폐지되어, 1인 가구도 더 넓은 면적의 행복주택에 신청할 수 있게 되었다.
2026년부터는 임대보증금-월임대료 상호전환이율도 조정된다. 증액 전환이율이 기존 7%에서 6%로 낮아져, 보증금을 더 많이 내고 월세를 줄이는 전환이 이전보다 유리해졌다. 또한 청년월세지원사업이 한시사업에서 상시사업(계속사업)으로 전환되어, 행복주택과 병행해 월세 지원을 받을 수 있는 경로가 넓어졌다.
| 변경 항목 | 변경 전 | 변경 후 |
|---|---|---|
| 대학생·청년 최대 거주 기간 | 6년 | 10년 |
| 무자녀 신혼부부 최대 거주 기간 | 6년 | 10년 |
| 자녀 있는 신혼부부 최대 거주 기간 | 10년 | 14년 |
| 동일 계층 재청약 | 원칙적 제한 | 제한 폐지 |
| 1인 가구 면적 제한 | 세대원 수 기준 면적 제한 | 면적 기준 폐지 |
| 보증금-월세 전환이율 (증액) | 7.0% | 6.0% |
이러한 제도 변경은 행복주택 거주자의 주거 안정성을 높이기 위한 것이다. 특히 거주 기간 연장은 청년층이 직장 초기에 안정적으로 자산을 모을 수 있는 기반을 마련해 준다. 신혼부부의 경우 출산 후에도 14년까지 거주 가능하므로, 자녀 양육기 주거비 부담을 상당히 줄일 수 있다.
행복주택 자주 묻는 질문
Q. 행복주택 소득 기준은 세전인가, 세후인가?
행복주택 소득 기준은 세전(총급여) 기준이다. 국민건강보험 월평균보수월액으로 확인할 수 있으며, 국민건강보험 홈페이지에서 직장보험료 개인별 조회를 통해 본인의 월평균소득을 확인하면 된다.
Q. 대학생인데 자동차를 소유하고 있으면 무조건 탈락인가?
그렇다. 대학생 계층은 자동차가액 산출 대상 자동차를 소유하지 않아야 한다. 다만 장애인사용자동차나 국가유공자 보철용 차량은 제외 대상이므로, 해당 차량만 소유한 경우에는 신청이 가능하다.
Q. 예비신혼부부도 행복주택에 신청할 수 있는가?
가능하다. 혼인을 계획 중이며 입주 전까지 혼인사실을 증명할 수 있으면 신혼부부 계층으로 신청할 수 있다. 단, 혼인으로 구성될 세대원 모두가 무주택자여야 한다.
Q. 행복주택에 살다가 소득이 기준을 초과하면 퇴거해야 하는가?
2년 단위 재계약 시 입주자격을 재확인하며, 소득이 기준을 초과하면 재계약이 불가할 수 있다. 다만 소득 초과 비율에 따라 할증 임대료를 적용받으며 일정 기간 거주를 유지할 수 있는 경우도 있으므로, 해당 단지의 공고문과 임대차계약 조건을 반드시 확인해야 한다.
Q. LH 행복주택과 SH 행복주택은 자격 조건이 같은가?
기본 자격 조건(계층별 소득·자산 기준)은 동일하다. 다만 SH(서울주택도시공사)가 공급하는 행복주택은 서울시 거주자에게 우선권을 부여하는 등 세부 선정 기준에 차이가 있을 수 있다. 정확한 조건은 각 공사의 모집공고문에서 확인하는 것이 가장 정확하다.
지금 LH청약플러스(apply.lh.or.kr)에 접속해 본인의 입주 자격을 자가진단해 보자. 소득·자산 확인부터 청약 신청까지 10분이면 충분하다.
서울 경쟁률 314:1, 지방은 5:1 이하. 행복주택·매입임대·전세임대·통합공공임대 유형별 조건과 복수 신청 전략으로 당첨 확률을 2~3배 높이는 방법을 정리했다.
통합공공임대 본격 시행, 소득 연계형 임대료(시세 23~58%) 적용. 2026년 수도권 공공분양 2.9만 호(+32.2%) 공급 예정 등 청년 주거정책 변화를 정리했다.
1인 가구 월 153만 8,543원, 4인 가구 월 389만 6,843원. 건강보험료로 중위소득 구간을 확인하는 방법과 60% 이하 시 신청 가능한 복지사업 목록을 정리했다.
청년전용 버팀목은 연 2.0%~3.1%, 일반 버팀목은 연 2.5%~3.5%로 금리 차이 0.4~0.5%p. 만 34세 이하라면 한도 최대 2억 원인 청년전용이 유리하다.
청년주택드림 디딤돌대출(연 2.4%~4.15%), 버팀목 전세대출(연 2.0%~3.1%), 중기청 전세대출(연 1.5% 고정) 세 상품의 자격·금리·한도를 비교 정리했다.
참고 자료
- LH청약플러스 – 행복주택 입주자격 – 계층별 입주자격, 소득·자산 기준 공식 안내
- 마이홈포털 – 행복주택 – 행복주택 제도 소개, 입주자격, 최대 거주기간 안내
- 서울주거포털 – 행복주택 – 서울시 행복주택 계층별 자산기준 및 신청자격 안내